自2021年下半年以来，我国房地产市场步入了一个深度调整的阶段，这一调整期至今已持续超过三年。在此期间，面对市场的持续低迷，国家和地方层面相继出台了一系列旨在提振楼市的政策措施。尽管这些措施在一定程度上产生了积极效果，但房地产市场的整体信心尚未完全恢复。

在这一背景下，“暴雷”房企的数量并未显著减少，反而有愈演愈烈之势，连被誉为地产“优等生”的万科也陷入债务旋涡，最终不得不依靠国资大股东的全面接手才获得一线生机。这一系列事件不仅反映出当前房企面临的严峻挑战，也凸显出稳楼市的紧迫性和重要性。

中央多次强调要稳定房地产市场，防止市场风险进一步外溢。然而，如何有效稳楼市，防止类似恒大、碧桂园等房企再次陷入危机成为摆在政府和市场面前的一道难题。在我看来，稳楼市的关键一步在于拯救房企，防止更多房企陷入困境，从而引发系统性风险。

为此，楼市化债成为了一个备受关注的新动向。化债的本质在于通过债务重组、置换等方式，降低债务成本，减轻企业负担。在去年的经济工作中，化债的重点是化解地方政府隐性债务，通过显性债置换隐性债的方式，虽然并未减少本金，但大大降低了利息负担有效缓解了地方政府的财政压力。

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如今，楼市化债也将借鉴了这一方法。2024年四季度多个部门出台文件或通知为地方专项债进入楼市打开政策空间。

今年以来广东省率先行动起来，借助专项债“自审自发”试点改革的机会，广东省内的多个城市纷纷披露了收储计划。据机构梳理，仅在2月7日至9日的三天里，包括珠海在内的7个城市披露了总价为171亿元的专项债收储计划。这些计划不仅涉及传统开发商的闲置土地和存量商品房，还包括了城投公司拍下的无人问津的地块。

城投公司之所以成为收储的主要对象之一，与其在楼市萧条期间的角色密不可分。为了应对土拍市场的冷清局面，部分地区要求城投公司参加土拍，买下无人问津的地块。然而，这些城投公司拍下土地后，由于缺乏开发意愿和能力，土地往往被闲置下来。这不仅导致了高额的资金成本，还增加了未来的还本压力。

因此，通过专项债收储这些闲置土地，不仅可以为城投公司解套，还可以将高息的城投债务置换为低息的地方政府专项债，进一步降低债务成本。

除了城投公司外，传统开发商也是收储的另一主要对象。这些开发商之所以陷入现金流和债务危机，主要是因为库存商品房难以销售，回款困难。通过地方专项债向他们购买存量商品房和闲置土地，不仅可以缓解他们的资金压力，还可以降低他们的债务风险。

值得注意的是，近期市场传言深圳政府将给万科提供近500亿元人民币的资金支持，以解决其现金缺口。其中，有200亿元便是用来收购万科存量商品房和闲置土地的地方政府专项债。

虽然这一消息尚未得到官方确认，但结合广东各地频频披露的专项债揽储计划以及万科管理层的大换血，这一传言并非空穴来风。

通过专项债的入市，政府旨在为房地产市场注入新的活力，推动行业的稳定发展。这一措施不仅有助于优化资源配置，提高土地和商品房的利用效率，还体现了政府促使房价止跌回稳、维护房地产市场健康发展的强烈意愿。

在未来一段时间内，预计将有更多的存量房及土地被“收归国有”。这些被收储的资产将通过政府的主导进行再开发和再利用，从而推动房地产市场的转型升级和高质量发展。同时，随着更多房企从地方政府专项债入市中获益，房地产市场的整体信心也将逐渐恢复。

综上所述，楼市化债作为稳楼市的重要举措之一正在逐步发挥其积极作用。通过地方专项债的入市和收储计划的实施，政府不仅为房企提供了有力的资金支持，还为房地产市场的稳定发展注入了新的动力。在未来一段时间内，随着更多政策的出台和实施，我们有理由相信房地产市场将逐渐走出低谷。

发布于：上海市